市街化調整区域？

意外と知られていないのが、広い天童市には今後、市街化になるのを抑制して行こうという市街化調整区域と称するエリアと概ね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化にして行こうという市街化区域というエリアがあります。つまりは、市街化調整区域と言うのは、原則的に家を建てることができないエリアです。主として現在も農業エリアなどがこれにあたります。

天童市内などは、８５％が市街化調整区域です。そのうち３７％のエリアでは人が住んでいます。えっつ？？家を建ててはいけないエリアになんで人が住んでるの？？という疑問が出てきます。

一つは、このエリア分けされたのは昭和４５年３月３０日なのですが、それよりも以前にすでにそこが集落となって人が住んでいたというケース、それと代々家のある近隣に農地があり、その農業者の住宅として家を建てた場合やその分家の家など、そして田園生活をしながら住みたいということで、「優良田園住宅」として申請して、それが許可された方が建てた家などです。よって、この市街化調整区域の土地売買は行えますが、全くこのエリアに住んだこともない方がこの土地を買って家を建てるということは、非常に難しかったのです。

ただ、山形市などは一昨年当たりから、駅から半径５００ｍ以内の市街化調整区域には家を建てられるという規制緩和をしました。ご当地天童も山形に負けてられないということで、市内外の方々の新たな移住、定住の促進と市街化調整区域の活性化図るために、昨年の４月１日より条例を大幅緩和しました。

とは言え、市街化調整区域のどこでもここでも家を建てられるというわけではありません。一つは昭和４５年３月３０日以前に集落のあった市街化調整区域で５０以上の建築物があるエリア。二つ目は山形と同じく駅から半径５００ｍ以内の集落。そして三つ目は、市街化区域へ５００ｍ以内に隣接するエリアで５０以上の建物がある集落です。

さらに、広さの条件もつきます。戸建住宅を建てる用地は、原則としてその土地は２００㎡以上５００㎡以下という制限です。約６０坪以上の土地でないとダメですよという条件です。

これでも、大きな規制緩和であると思います。山形県内でここまで規制を緩和している市町村はありません。

これまでは、建物の建てられない市街化調整区域の土地は二束三文の土地価格でしたが、家が建つとなればそれ相応の価格となります。ただ、市街化区域に隣接しているとは言え、これまで住宅が建っていた土地は少なく、上下水道などのインフラを整備していくとなるとそれ相応の費用負担が発生してくることは否めません。それでも、土地行政としては大きな前進であると思います。